Kiralık konut piyasası, günbegün yeni yasal düzenlemelerle farklı bir noktaya gelmektedir. Bu noktada ev sahipleri ve kiracıların güncel yasalardan habersiz olmaları, çeşitli sorunlarla karşılaşmalarına yol açar. Tarafların kira artış sınırı, tahliye sebepleri ve depozito kuralları gibi kira hukukunun yapı taşlarını bilmemeleri, çeşitli anlaşmazlıklar doğurur. Bu çerçevede içeriğimizde kiracı hakları 2026 dinamikleri hususunda bilinmesi gerekenleri paylaşacağız.
Kiracı Haklarının Yasal Dayanağı Nedir?
Kiracı hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. TBK 299. ila 378. maddeleri arası kiracıların haklarına dair düzenlemeleri içerir. Söz konusu kanunda yer alan başlıca noktalar aşağıdaki gibidir:
- Yıllık kira artış sınırı
- Kiracının hangi durumlarda tahliye edileceği
- Ev sahibinin ayıptan sorumluluğu
- Kiracının kiraya verilen mülkü özenle kullanması gerektiği
- Alt kira yasağı
- Güvence bedeli (Depozito) sınırı
TBK’de kiracının ödeme yükümlülüğüne dair maddeler de vardır.
2026 Yılında Yasal Kira Artış Sınırı Nedir?
Geçmişte bir dönem yıllık kira artış oranı %25 olarak belirlenmiştir. Fakat 1 Temmuz 2024 tarihinde yasal kira artış sınırı 12 aylık TÜFE oranı olacak şekilde belirlenmiştir. 2026 yılında yasal kira artış sınırı, 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi ortalamasıdır. Ev sahiplerinin kiraya, TÜİK tarafından belirlenen TÜFE oranının üzerinde zam yapması yasaktır. Örneğin 2026 yılının Mart ayında 12 aylık TÜFE oranı %33,39 olarak belirlenmiştir. Bu durumda sözleşmesi Mart ayında yenilenen kiracılar, mevcut kira bedelinin en fazla %33’39’unu ödemelidir. Örneğin kira bedeli 25.000 TL olarak bir evin kirasına yapılacak maksimum zam, 8.347,5’tir.
Kiracı hakları doğrultusunda ev sahiplerinin yasal sınırın üzerinde zam talep etme hakkı yoktur. Bu noktada kiracıların, sözleşme yenilenme dönemi itibarıyla önceki kira bedelinin 12 aylık TÜFE ortalamasını ödemeleri yeterlidir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Tahliye İsteyebilir?
Ev sahiplerinin kiracının tahliyesini isteyebileceği durumlar, TBK 347., 350. 351. ve 353. maddelerinde açıklanmıştır. Bu noktada Kanun, ev sahiplerinin kendi menfaati için kiracını tahliye etmesini engelleyecek maddeler barındırır. TBK, keyfi uygulamaların önüne geçmek ve kiracı haklarını koruyacak biçimde düzenlenmiştir. Ev sahibinin tahliye isteyebileceği başlıca durumlar ise aşağıdaki gibidir:
- 10 yıllık sözleşme uzama süresinin sona ermesi (En az üç ay önce haber vermek kaydıyla)
- Mülk sahibinin kendisi, eşi ya da alt soyunun konut ihtiyacı doğması (Bu durumda evin en az 3 yıl boyunca yeniden kiraya verilmesi yasaklanmıştır.)
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse (TBK md. 350)
- Kiracının belli bir tarihte konutu boşaltacağına dair yazılı taahhütte bulunması
- Bir sözleşme dönemi boyunca iki haklı ihtar alınması
TBK 352. maddeye göre kiracının veya eşinin aynı lokasyonda bir evi varsa, tahliyesini istemek mümkündür.
Kira Tespit Davası ve Beş Yıl Kuralı
Kiralık ev sözleşmeleri, en az 15 gün önceden haber verilmediği müddetçe her sene yenilenir. Fakat sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtiyse yasal süreç değişkenlik gösterir. Bu noktada ev sahipleri, TÜFE üst sınırının üzerinde yeniden değerleme hakkına sahiptir. Ancak mahkeme, yeni kirayı belirlerken kiracının eski olma durumunu hesaba katar. Yeniden değerleme sürecinde rayiç bedel üzerinden hak ve nesafet indirimi uygulanır. Böylece sözleşmesinin 5. yılını dolduran kiracıların hakları kanunlar tarafından korunur.
Depozito Kuralları ve Yasal İade Şartları
Depozito, kiracıdan kaynaklanan zararları tazmin etme maksadıyla istenen bir güvence bedelidir. Söz konusu bedel, yasalarla tamamen sabitlenmiştir. Kanun’a göre ev sahibinin isteyebileceği azami depozito tutarı, mevcut kira bedelinin üç katıdır. Üç aylık sınırı aşan depozito, Türk Borçlar Kanunu’na göre yasaklanmıştır.
Depozito bedelinin vadeli bir tasarruf hesabına doğrudan ve eksiksiz olarak yatırılması şarttır. Bununla birlikte hesabın açılması için hem kiracının hem de mülk sahibinin onayı gerekir. Aynı şekilde hesaptan para çekilmesi için iki tarafın da yazılı onay vermesi gerekir. Eğer kiracı evi hasarsız ve borçsuz olarak teslim ederse, depozito geri ödenmelidir. Ev sahibi, kiracı mülkü boşalttıktan sonraki 3 ay içinde dava açmazsa, para otomatik olarak kiracıya aktarılır. Bu noktada kiracıların haklarını koruması açısından elden depozito ödememesi oldukça önemlidir.
Bu içeriklerimize de göz atın:
