Tapu devri, bir malın başka birine aktarılması işlemine verilen isimdir. Yeni bir mal sahibi olmak ya da mirası üstüne geçirmek gibi maksatlarla yapılır. Taşınmaz devri sürecinde 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda yer alan bedel dahil olmak üzere çeşitli ücretler ödenir. Ayrıca gayrimenkullerin başkasına aktarılması için alıcının ve satıcının ödemesi gereken başka bedeller de vardır. Bu içeriğimizde tapu devir işlemlerinde ödenen başlıca bedellere odaklanacağız. Ayrıca süreç içinde bedellerin alıcı tarafından mı yoksa satıcı tarafından mı ödenmesi gerektiğine de değineceğiz.
En Büyük Kalem: 2026 Tapu Harcı Oranı ve Hesaplama
“2026 Tapu harcı ne kadar?” sorusuna; tapu harcı, gayrimenkul bedelinin %4 oranı üzerinden ödenir, şeklinde yanıt verilebilir. Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda yer alan ve devir sürecinde ödenmesi gereken kalemlerden biridir. 2026 yılı itibarıyla tapu harcı, gayrimenkul satış değeri üzerinden hesaplanır. Harç hesaplanırken satış bedelinin %4’ü alınır. Bununla birlikte rayiç bedele göre belirlenen harç, iki eşit parçaya bölünür. Diğer bir deyişle, tapu harcı ödenirken alıcı ve satıcı arasında bir masraf paylaşımı vardır. Bu çerçevede, harcın %2’sini alıcı, %2’sini ise satıcı öder.
Tapu harcı hesaplarken kullanılan formül şu şekildedir:
- Satış bedeli x 0,04
Örneğin 4.000.000 TL’lik bir daire için 160.000 TL olmak üzere harç bedeli çıkar. Alıcı, 80.000 TL’sini öderken satıcı da 80.000 TL olarak ödeme yapar.
Görünmez Gider: Döner Sermaye Ücreti 2026
Döner sermaye ücreti, işlemin yapıldığı dairenin hizmet bedelini tanımlayan bir tapu devir masrafıdır. Tapu harcı oranı korunsa da TKGM hizmet bedeli, yeni yılla birlikte güncellenmiştir. Döner sermaye ücreti 2026 itibarıyla yeniden değerleme oranıyla birlikte %25,49 artarak 6.680 TL olmuştur. Öte yandan bölgesel olarak döner sermaye bedeli, farklı katsayılarla hesaplanır. Büyükşehirler için hesaplanan bedel, 6.680 TL’dir. Yöresel katsayı hesaplaması ise aşağıdaki hususlar doğrultusunda yapılır:
- İl ve ilçenin coğrafi durumu
- Ekonomik durum
- Şehirde yaşayan toplam kişi sayısı (Nüfus)
- Gelişmişlik seviyesi
- İşlem hacmi
- Taşınmaz değeri
Bu çerçevede döner sermaye hesaplamasında kullanılan yöresel katsayı en az 0,30 ve en fazla 3,0’tür. Aynı şehrin farklı ilçelerinde, farklı katsayılar üzerinden döner sermaye bedeli hesaplanabilir.
Emlakçı Komisyonu: Yasal Sınırlar ve Ödeme Sorumluluğu
Emlakçı komisyonu, tapu devir işlemlerinde satış bedelinin %4’ü kadar ödenen bir bedeldir. Bu noktada “emlakçı komisyonu kim öder?” sorusunun cevabı; alıcı ve satıcı, satış bedelinin %2’si kadar komisyon öder, şeklindedir. Bunun yanı sıra alıcının ve satıcının ödeyeceği miktara, KDV eklenir. Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’ne göre ödenecek komisyon, “Satış Bedeli x 0,02 + KDV” miktarından yüksek olamaz. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 ödeyeceği için toplamda %4 + KDV şeklinde hesaplanabilir. Öte yandan söz konusu bedel, doğrudan tapu devir masrafı değildir. Bu noktada emlakçı faturası, gayrimenkul danışmanları tarafından hizmet bedeli faturası ile alınır.
Zorunlu Ekstralar: Ekspertiz Raporu ve Belediye Vergileri
Harç, tapu devir sürecinde ödenmesi zorunlu bedellerden biri olsa da ekstra bedeller ödemek de gerekir. Bunlar arasında gayrimenkul değerleme raporu ve belediye vergileri de bulunur. Gayrimenkul değerleme raporu, satış bedelinin rayiç bedel altında gösterilmesini önlemek için istenen uzman yazısıdır. Bununla birlikte ekspertiz raporu, SPK lisanslı kuruluşlar tarafından düzenlenir. Raporun ücreti değişse de genel olarak alıcı tarafından ödenir.
Gayrimenkul üzerinde bir borç varsa, başkası adına devredilmesi yasal açıdan mümkün değildir. Bu noktada belediye borcu yoktur yazısı ile konutun geçmişe dönük emlak vergisi bulunmadığını ispatlamalısınız. Bununla birlikte satışın gerçekleştiği tarih itibarıyla emlak vergisi, satıcıya aittir. Alıcı, yeni malik olarak belediyeye bildirimde bulunur ve ilgili yıl için emlak vergisi mükellefiyeti alır.
Alıcı mı, Satıcı mı? Masraf Paylaşımında Piyasa Teamülleri vs. Yasalar
Yasal olarak tapu harcı ve emlakçı komisyonu gibi bedeller, alıcı ve satıcı tarafından yarı yarıya ödenmelidir. Çünkü Harçlar Kanunu, tapu harcı ödenirken alıcı ve satıcı arasında bir masraf paylaşımı olmasını buyurur. Yasal formül; (Satış Bedeli x 0,02)+( Satış Bedeli x 0,02) şeklindedir. Gelgelelim gerçek yaşamda tapu masrafı hesaplama formülüne pek bağlı kalınmaz. Halk arasında, tapu masraflarının alıcı tarafından ödenmesi yaygın bir uygulamadır. Alıcı satıcı mutabakatı ise sürecin sağlıklı sona ermesi açısından oldukça gereklidir. Bu noktada mülk edinme sürecinde henüz pazarlık masasına oturmadan önce masrafların nasıl paylaşılacağını öğrenmelisiniz.
Aşağıdaki tabloda, tapu devir sürecindeki masrafların yasalarca belirtilen miktarları ve piyasadaki karşılıkları yer almaktadır.
| Masraf Kalemi | Yasal Yükümlü | Piyasa Teamülü (Genel Uygulama) |
| Tapu Harcı | %50 Alıcı – %50 Satıcı | Genellikle %100 Alıcı |
| Döner Sermaye | Alıcı | %100 Alıcı |
| Emlakçı Komisyonu | %2 Alıcı – %2 Satıcı | Her iki taraf kendi payını öder |
| Ekspertiz Ücreti | Alıcı (Kredi varsa) | %100 Alıcı |
Bu içeriklerimize de göz atın:
